Usucapião em cartório: a mudança de uma palavra que destravou o procedimento

A lei criou a usucapião extrajudicial em 2015 e ela quase não saiu do papel. O que mudou foi o efeito atribuído ao silêncio do proprietário — de recusa para concordância.

É uma situação comum no interior de Santa Catarina: a família ocupa o mesmo terreno há décadas, construiu, plantou, pagou imposto, ninguém nunca contestou — mas a matrícula do imóvel está em nome de alguém que morreu há trinta anos, ou de um antigo proprietário que ninguém mais localiza. Na prática o imóvel é da família. No papel, não é.

Sem a matrícula regularizada, o bem não se vende, não se dá em garantia, não entra em inventário e não financia reforma. É patrimônio que existe, mas não circula.

A usucapião não cria o direito — ela o declara

Vale começar por um ponto que costuma ser mal compreendido. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade: preenchidos os requisitos legais, sobretudo a posse mansa e pacífica pelo prazo exigido, a propriedade já foi adquirida.

O procedimento — judicial ou em cartório — não constitui esse direito, apenas o reconhece e lhe dá publicidade. É por isso que o registro importa: não para criar a propriedade, mas para torná-la oponível a terceiros e permitir que o titular finalmente disponha do bem.

A via do cartório e o defeito de origem

O Código de Processo Civil de 2015 acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e abriu a possibilidade de reconhecer a usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca onde fica o bem, a requerimento do interessado representado por advogado.

A intenção era desafogar o Judiciário. Só que o texto original trazia um detalhe que inviabilizava quase tudo. Quando a planta não vinha assinada por algum titular de direito registrado no imóvel ou nos confinantes, o registrador o notificava para se manifestar em quinze dias — e o parágrafo 2º determinava que o silêncio fosse interpretado como discordância.

O efeito prático foi o previsível. Justamente o proprietário ausente, aquele que abandonou o imóvel por décadas e cuja inércia é o próprio fundamento da usucapião, era quem mais tendia a não responder. E o não responder bastava para derrubar o procedimento, empurrando o caso de volta ao juízo.

Quem se omitiu por trinta anos era premiado por continuar em silêncio mais quinze dias.

A correção

A Lei 13.465/2017 alterou esse parágrafo. Na redação em vigor, o titular notificado tem quinze dias para manifestar consentimento expresso, e o silêncio passou a ser interpretado como concordância.

Trocou-se uma palavra. O procedimento, que era exceção, tornou-se via concreta — e o número de usucapiões concluídas em cartório passou a crescer.

A notificação segue existindo e continua sendo levada a sério: não encontrado o notificando, ou estando em lugar incerto, o registrador certifica o fato e promove a notificação por edital. O contraditório não desapareceu; o que mudou foi o peso dado à ausência de resposta.

O que o procedimento exige

O pedido é instruído, entre outros documentos, com:

• Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas dos confinantes.
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
• Justo título ou documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse — contas de consumo, carnês de IPTU, comprovantes de benfeitorias.

Na experiência do escritório, o item que mais atrasa é a planta. Divergência entre a área registrada e a ocupada de fato, construção não averbada e confinante que se recusa a assinar são o que costuma alongar o procedimento — não a discussão jurídica.

Quando ainda se vai a juízo

A via extrajudicial pressupõe ausência de litígio. Havendo impugnação de quem foi notificado, dúvida do registrador ou disputa sobre a posse, o caso segue para o processo judicial. Também há situações em que o próprio histórico do imóvel — registros conflitantes, área pública envolvida, cadeia dominial interrompida — recomenda o juízo desde o início.

Fora dessas hipóteses, vale a mesma lógica que se aplica ao inventário: quando não há conflito, levar o caso ao Judiciário costuma ser a opção mais cara e mais lenta, sem ganho para ninguém.